Stará reč o nehnuteľnostiach - umiestnenie, umiestnenie, lokalita - je obrovským faktorom v priemerných nákladoch na obchodné priestory na štvorcový stôl. Mesto alebo mestečko, rušný náboj alebo bočná ulica, slnečná strana alebo tienistá strana - určujú miestne priemerné ceny. Môže sa stať, že zaplatíte viac za miesto, ak sa prejaví na vyššej návštevnosti. Pre cieľové obchody sa však môže splatiť, že je mierne mimo dobre prešliapanú cestu.
Tipy
-
Maloobchodné priestory vo Veľkom New Yorku sú skvelým príkladom toho, koľko miesta ovplyvňuje ceny. V St. George na štátnom ostrove by mohol byť priestor len za 10 dolárov za štvorcový stôp, ale len 40 minút, na Manhattane na najvyššej piatkovej ulici, obchody vyplávajú až 3.900 dolárov za štvorcový stôl na druhom najväčšom svetovom trhu drahé maloobchodné ulice.
Hlavné aspekty
Samostatný obchod nezískal vstavaný bonus vytvoreného chodu chodníka, ktorý dostane dobre umiestnený obchod v obchodnom stredisku, a to sa často prejavuje na nižšiu cenu za štvorcový stôp. Byť umiestnený mimo rampu na výjazde z diaľnice je miesto, ktoré je cenovo dostupnejšie, ako je zastávka v populárnej pešej ulici. Ale každý z týchto priestorov je ideálny pre rôzne obchody.
Medzi mnohými otázkami, ktoré musíte premýšľať, sú: Parkovanie je zahrnuté? Budete platiť spoločné priestory prenajímateľa na údržbu obchodných ciest alebo na údržbu parkoviska? Bude prenajímateľ poplatok za poistenie škody? To všetko môže byť doplnkom nad uvedenou cenou na štvorcový meter, ale mali by byť zahrnuté vo vašich výpočtoch.
Maloobchodné ceny priestorov sa líšia od ulice na ulicu, nieto mesta a mesta a štátu do štátu. Napríklad Lincoln, Nebraska, ceny by mohli byť regionálne zakázané, ale smiať sa za majiteľa podniku v Manhattane. Je nevyhnutné, aby ste vedeli, aké sú miestne náklady a aké predajné kapacity sú vo vašom odvetví regionálne, pretože táto stará adage sa vzťahuje aj na obchodné priestory: odpad, nie, nechcete. Neplatíte za miesto, ktoré nemôžete konvertovať na príjem, v podstate.
Prenájom priestoru
Maloobchodné priestory vo Veľkom New Yorku sú skvelým príkladom toho, koľko miesta ovplyvňuje ceny. V St. George na štátnom ostrove by mohol byť priestor len za 10 dolárov za štvorcový stôp, ale len 40 minút, na Manhattane na najvyššej piatkovej ulici, obchody vyplávajú až 3.900 dolárov za štvorcový stôl na druhom najväčšom svetovom trhu drahé maloobchodné ulice.
Medzitým Miami Lincoln Road je krajina šiestym najväčším maloobchodným miestom a maloobchodníci tam platia v priemere 350 dolárov za štvorcový stôp. Číslo 10 na tomto zozname je Highland Park Village v Dallase / Fort Worth, v priemere 175 dolárov za štvorcový stôp. Pri prenájme je cena za štvorcový stôp zvyčajne ročnou nájomnou cenou, takže na získanie mesačnej celkovej sumy trvá niekoľko matematických výpočtov: Vynásobte počet štvorcových stôp v priestore cenou za štvorcový stôp, potom rozdeľte o 12. Výsledok je $ 28 za štvorcový stôp pre priestor s rozlohou 978 metrov štvorcových, ktorý pracuje až na 2 282 dolárov za mesiac.
Prípadová štúdia v Clevelande
Pre perspektívu na najvyšších a najnižších úrovniach v typickom meste, zvážte Cleveland, kde voľné miesta v maloobchode stúpajú v stagnujúcej ekonomike. Stagnácia ovplyvňuje ceny z okolia do susedstva, keď sa obyvatelia pohybujú, uličky sa znižujú a dopravné modely sa menia. Medzi inými oblasťami, najmä na predmestí, rastú, keď sa ľudia pozerajú do susedov, ktoré vnímajú ako lepšie pre svoj životný štýl.
Clevelandov začiatok 2017 regionálny priemer v maloobchodných priestoroch bol 12,13 dolárov za štvorcový stôl vďaka priemeru 11 percent neobsadenosti v mestských maloobchodných priestoroch. Rovnako ako v prípade akéhokoľvek mesta, voľné pracovné miesta výrazne ovplyvňujú ceny a sú veľmi dobrým faktorom pri rokovaniach. Oblasť Clevelandu s 26% voľným miestom sa pýta pod 8 dolárov za štvorcový stôp, ale tam, kde je len 1,5 až 3 percentá voľné miesto, majitelia pýtajú medzi 22 a 25,88 dolárov za štvorcový stôp. Je to všetko o ponuke a dopyte.
Cena nie je všetko, čo má vplyv
Veľká cena v obchodnom priestore môže byť zavádzajúca. Aký je zmysel platiť 7 dolárov za štvorcový stôp, ak nemôžete dostať zákazníkov na návštevu? Čo keď považujú túto oblasť za nebezpečnú? Môžu zaparkovať svoje auto bez obáv o prelomenie? Čo znamená tranzitná doprava ako v oblasti? Existujú ďalšie obchody, ktoré zákazníkom dávajú dôvod, aby trávili čas v okolí?
Potenciálna klientela podniku by mala zohľadňovať vaše rozhodnutia v oblasti kozmu. Hip mladí zákazníci sú nepravdepodobné, že nakupujú v rýsu, upscale 'kapucne, takže nájsť stredný priestor je pravdepodobne lepšie ako drahé 25,88 dolárov za štvorcový stôp zaplatené v Beachwood, Cleveland. Medzitým sú staršie zákazníci menej pravdepodobné, že navštívia miesta, ktoré nemajú pridelené parkovacie miesta alebo ktoré vyžadujú veľké vzdialenosti.
Výskum je všetko
Je to zodpovednosť majiteľa obchodu, ktorý sa zaoberá výskumom na regionálnej úrovni, až po úroveň ulíc, aby sa zaistilo, že dostanete veľkú cenu. Pomáha pracovať s dôvtipným obchodným realitným agentom, ktorý nemá len štatistiky výtoku, ale môže zálohovať nároky s dokumentáciou. Ale majte na pamäti, že agent má niečo získať z transakcie, tak aj nezávislý výskum, taky. Referenčný stôl v akejkoľvek mestskej knižnici by mal obsahovať najnovšie periodiká, ktoré podrobne opisujú predajné a lízingové ceny. Regionálne noviny sú skvelými zdrojmi pre aktuálne trendy na trhu, ale takisto monitorujú miery v oblastiach, ktoré vás zaujímajú. Prihláste sa do miestnych bulletinov obchodných nehnuteľností a dávajte pozor na cenové trendy.
Získajte predstavu o konzervatívnych údajoch o predaji na štvorcový stôp, ktoré sú pre vaše podnikanie možné a robia analýzu nákladov a prínosov nájomného v porovnaní s predajom. Konkrétne hľadajte porovnania medzi podobnými typmi podnikov. Pochopte, čo je v tejto oblasti celoročný chod nohy a automobilu. Plážová ulica môže od mája do septembra robiť vražedné obchody, ale je tu veľký dôvod, prečo sa v januári obchodujú a nakupujú.
V konečnom dôsledku, s dobrými znalosťami miestnych cien, maloobchodných trendov a dopravy pre konkrétne oblasti vo vašom regióne, spolu s chápaním miestnych tržieb na štvorcový stôl, môžete nájsť sľubný obchodný priestor, ktorý umožní vašej spoločnosti prosperovať.
