Sadzba CAP znamená mieru kapitalizácie. Je to metrika, ktorá opisuje mieru návratnosti investícií do nehnuteľností podľa toho, koľko nájomného očakávate. Investori používajú sadzbu CAP pri rozhodovaní o nákupe, pretože im pomáhajú určiť, ktorý investičný majetok poskytne najlepšiu návratnosť svojich peňazí.
Tipy
-
Sadzba CAP poukazuje na potenciálnu návratnosť investícií do nehnuteľností. Ak by ste mali kúpiť nehnuteľnosť za hotovosť, sadzba CAP by predstavovala ročný výnos, ktorý by ste získali za svoje peniaze.
Definícia sadzby CAP
Sadzba CAP je pomer čistých prevádzkových príjmov odvodených z nehnuteľnosti k hodnote majetku majetku. Jednoducho povedané, je čisté nájomné rozdelené predajnou cenou. Výsledný údaj predstavuje percento návratnosti, ktoré by ste dostali z investície do celej hotovostnej nehnuteľnosti. Investori používajú sadzbu CAP na rýchle rozloženie potenciálnej investície v porovnaní s inými investičnými nehnuteľnosťami. Keďže jednou z hlavných zložiek sú príjmy z prenájmu, sadzby SPP sa zvyčajne premietajú na základe odhadovaných pravdepodobných nájomného.
Výpočet sadzby CAP
Ak chcete zistiť sadzbu CAP, poďme sa pozrieť na nehnuteľnosť, ktorá je na trhu za 400 000 dolárov. Predstavte si, že sa nehnuteľnosť prenajíma za 25 000 dolárov ročne a náklady na opravy, marketing a poistenie budú pokryté 5 000 dolárov. čistý prevádzkový výnos je 25 000 dolárov menej ako 5 000 dolárov alebo 20 000 dolárov. Sadzba CAP je 20 000 dolárov rozdelená o 400 000 dolárov alebo 5 percent. V odvetví komerčných nehnuteľností je obyčajné povedať, že táto nehnuteľnosť sa predáva s 5% sadzbou CAP, čo znamená, že vaša investícia do peňažnej hotovosti vo výške 400 000 USD by mala dosiahnuť ročný výnos 5%.
Sadzba CAP porovnáva riziko
Sadzby CAP sú jednoduchým spôsobom na zväčšenie rizika spojeného s investíciami do nehnuteľností vzhľadom na "bezpečnú" investíciu, ako sú štátne dlhopisy. Predpokladajme napríklad, že vložíte vašu hotovosť vo výške 400 000 dolárov na desaťročné pokladničné poukážky - považované za investície s veľmi nízkym rizikom - ktoré dosahujú okolo 2,5 percenta ročne. Teraz porovnávate výnosy vo výške 5% pre komerčné nehnuteľnosti oproti 2,5% pre štátne dlhopisy. 2,5-percentný dodatočný výnos odzrkadľuje dodatočné riziko, ktoré preberáte nad bezrizikovými pokladniami, ako je vypršanie lízingu, kolísanie hodnoty nehnuteľností a skutočnosť, či nájomníci skutočne zaplatia včas.
Dobrá verzus nízka sadzba CAP
Sadzby CAP korešpondujú s úrovňou rizika v transakcii, takže či je sadzba CAP dobrá alebo zlá, závisí od toho, ako ste sa vyhýbali riziku. Vo vyššie uvedenom príklade by ste mohli zdvojnásobiť sadzbu CAP na 10 percent nákupom budovy s nízkymi cenami mimo centrálnej obchodnej štvrte za iba 200 000 dolárov za predpokladu, že stále prenajíma 20 000 dolárov ročne. Teraz máte riziko, že pre túto lokalitu existuje dopyt nájomcu a že dopyt zostane dlhodobo silný. Ako investor, nechcete, aby sadzba CAP bola nižšia ako bezpečné výnosy dlhopisov. Okrem toho je úlohou nájsť správnu sadzbu SPP založenú na rizikovej situácii.
