Ak pracujete v oblasti investovania do komerčných nehnuteľností, budete oboznámení s kritériami upisovania pôžičiek, ako je pomer úveru k hodnote (LTV) a pomer pokrytia dlhovej služby (DSCR). Banky zvyčajne používajú tieto metriky pri rozhodovaní, či by mali pôžičku poskytnúť. Výnosom dlhu je nové dieťa na upisovacom bloku. Veritelia sa im páčia, pretože na rozdiel od LTV a DSCR sa nespolieha na trhovú hodnotu, dobu amortizácie a úrokovú mieru, ktoré môžu byť buď manipulované, alebo ktoré sa časom menia.
Tipy
-
Dlhový výnos vypočítava riziko spojené s hypotekárnou nehnuteľnosťou na základe nehnuteľností rozdelením čistého prevádzkových výnosov majetku na výšku úveru.
Testy rizík pre komerčné úvery
Väčšina bánk uplatňuje dva testy na posúdenie rizika spojeného s komerčným nehnuteľným úverom: pomer krytia dlhovej služby a pomer úveru k hodnote. Vzorec DSCR hodnotí, či čistý prevádzkový výnos z nehnuteľnosti - všetko nájomné a výnosy z nehnuteľnosti mínus jeho prevádzkové náklady - prevyšuje platbu hypotéky so zdravou rezervou, takže stále máte dostatok peňazí na úhradu pôžičky aj vtedy, ak dôjde k nárastu výdavkov alebo nájomné klesne. Napríklad veriteľ môže vyžadovať čistý prevádzkový výnos (NOI) vo výške 1,50 USD za každý požičaný 1 dolár.
Pomer LTV predstavuje hodnotu hypotekárneho záložného práva vydeleného hodnotou nehnuteľnosti. Ak ste požičali 500 000 dolárov na financovanie budovy s budovou 800 000 dolárov, LTV by bola 62,5 percenta. Nízka LTV okolo 75 percent alebo menej znamená, že banka má dobrú šancu získať svoje peniaze späť v predaji na uzavretie nehnuteľnosti, aj keď sa nehnuteľnosť stala menej cennou v priebehu času.
Čo je dlhový výnos?
Problémom s LTV je, že sa mení, keď sa trhová hodnota nehnuteľnosti mení, takže je ťažké získať statickú mieru rizika pomocou tejto metriky. Podobne, keďže výpočet DSCR závisí od úrokovej sadzby úveru a doby amortizácie, môžete manipulovať s týmito faktormi na zvýšenie DSCR. Napríklad zvýšenie doby odpisovania z 20 rokov na 25 rokov by mohlo viesť k nižšej ročnej splátke úveru, a teda k zvýšeniu DSCR na prijateľnú úroveň, hoci úver bude stáť častejšie. Na kompenzáciu týchto zlyhaní veritelia zvyčajne ukladajú dlhový výnos do upisovacieho mixu. Dlhový výnos ponúka iný spôsob, ako merať riziko úveru komerčnými nehnuteľnosťami pomocou len NOI a celkovej sumy úveru.
Ako vypočítať výnos dlhu
Matematika je jednoduché na výpočet dlhového výnosu: rozdeľte čistý prevádzkový výnos nehnuteľnosti o navrhovanú sumu úveru. Predpokladajme napríklad, že kupujete budovu vo výške 1 milión dolárov a NOI je 50 000 dolárov ročne. Máte 300 000 dolárov v hotovosti a chcete si požičať 700 000 dolárov na nákup budovy. Pôžička vypočíta dlhový výnos vo výške 50 000 USD / 700 000 USD alebo 7,14%. Veritelia vo všeobecnosti stanovujú minimálny výnos dlhu pred schválením hypotéky. Takže zistíte, že veritelia prepočítavajú výpočet na svojej hlave, aby vypočítali hypotekárny úver, kde NOI delené dlhovým výnosom dáva maximálnu výšku úveru. Napríklad, ak veriteľ vyžaduje dlhový výnos vo výške 10%, potom sa náš majetok vo výške 50 000 USD bude kvalifikovať len na pôžičku vo výške 500 000 USD.
Dlhový výnos v porovnaní s limitnou sadzbou
Eagle-eyed realitných investorov uvedomí, že definícia dlhového výnosu vyzerá veľa ako limitná sadzba, ktorá porovnáva NOI s cenou budovy - 50 000 dolárov / 1 milión dolárov vo vyššie uvedenom príklade alebo 5 percent. Podobnosť je zámerná. Je to preto, že veriteľ používa efektívny výnosový vzorec, aby pochopil, aký druh návratnosti investícií môže očakávať na svojich peniazoch, ak to musí zabrániť. Vyšší pomer dlhového výnosu znamená, že v porovnaní s výškou splácania úveru prichádza viac nájomného, takže existuje reálna šanca, že banka nezabráni, ak dlžník nespláca hypotéku.
Aký je dobrý výnos dlhu?
V oblasti komerčných nehnuteľností je typický minimálny prijateľný dlhový výnos 10%. Avšak skutočné číslo, ktoré ste uviedli, bude závisieť od typu majetku, finančnej sily nájomcu a úrokových sadzieb. Rizikové typy nehnuteľností, ako sú hotely, ktoré môžu mať kolísajúce miery neobsadenosti a nepredvídateľné NOI, zvyčajne vyžadujú vyššie dlhové výnosy ako viac stabilné kancelárske investície. V prípade veriteľa hovorí, že vyšší dlhový výnos naznačuje "nižšiu mieru pákového efektu", čo naznačuje nižšie riziko úverovania.
