Investovanie do viaczložkových bytov môže byť skvelým spôsobom na získanie pasívnych príjmov a bohatstva alebo skúseností, ktoré prinášajú vlasy a chudoby. Pred zakúpením nejakej viacpodlažnej budovy sa uistite, že ju správne vyhodnocujete. Tu sú niektoré pokyny.
Položky, ktoré budete potrebovať
-
Ceruzka a papier
-
telefónne
-
Obuv
-
peniaze
Začnite s nejakou hotovosťou. Zatiaľ čo je možné zapojiť sa do investovania viacerých jednotiek s "žiadnymi peniazmi," takéto obchody sú málo a ďaleko a ťažko sa vyjednávajú. Uložte svoje halierky a priveďte peniaze na stôl, aj keď je to len 5%. Udržujte nejaké hotovostné rezervy na voľné pracovné miesta a opravy.
Výskum realistického nájomného. Predtým, ako urobíte ponuku na akúkoľvek budovu, uistite sa, že viete, aké sú tržby za oblasť. Jazdite okolo, pozrite sa na porovnateľné budovy, skontrolujte novinové reklamy a uskutočnite niektoré hovory, ktoré predstierajú, že sú nájomníkmi. Musíte byť schopní presne odhadnúť nájomné, aby ste mohli urobiť realistické rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti.
Určte si čistý prevádzkový výnos (NOI) za nehnuteľnosti, ktoré vás zaujímajú. Váš príjem z omeškania je príjem, ktorý ste zanechali po splnení všetkých výdavkov (vrátane príspevku na voľné pracovné miesto, ale bez hypotéky a dane). Napríklad, ak vaša budova zarába 100 000 dolárov ročne v nájomnom (vrátane voľných pracovných miest) a má 30 000 dolárov ročne na údržbu, inžinierske služby atď., Váš NOI je 70 000 dolárov.
Určte limitnú sadzbu pre budovy, ktoré vás zaujímajú. Investície do bytových domov potrebujú dobrý peňažný tok, aby prežili voľné pracovné miesta, údržbu a opravy. Paušálna sadzba je čistý (nehrubý) výnos vydelený kúpnou cenou. Ak si kúpite budovu za 500 000 dolárov a máte ročný čistý prevádzkový výnos vo výške 50 000 dolárov pred zdanením, návratnosť investícií (cap rate) je 10% percent. Vzhľadom na problémy s prevádzkou budovy, naozaj chcete kúpiť multiunit, ktorý sa vráti menej, než by ste mohli dostať na bezproblémové CD?
Určte multiplikátor hrubého kurzu. Vezmite navrhovanú predajnú cenu a rozdelte ju podľa ročného hrubého príjmu z prenájmu. Napríklad, ak je kúpna cena 500 000 dolárov a ročné hrubé nájomné je 50 000 dolárov, GRM je 10. Porovnajte toto číslo s viacerými výpismi vo vašej oblasti a budete mať hrubý ukazovateľ toho, ako sa vaša nehnuteľnosť porovnáva s inými nehnuteľnosťami na miestnom trhu,
Tipy
-
Máte stratégiu ukončenia. Budete modernizovať budovu a riadiť vyššie nájomné? Premeniť ho na kondómy? Kozmetické opravy a obracanie? Vaša stratégia na zvýšenie hodnoty budovy bude hrať v cene, ktorú môžete zaplatiť.
Výstraha
Skontrolujte všetky jednotky vašej budovy. Pozrite sa na škvrny naznačujúce netesnosti pod umývadlami a na strop. Skontrolujte stav elektroinštalácie, strechy a inštalácie a skontrolujte, či sú jednotlivé jednotky správne namerané. Vytvorte zoznam potrebných opráv a použite ho ako bod prerokovania.
