Ako vlastník firmy sa môžete zdať, že potrebujete nové zariadenia, a to buď na začatie podnikania alebo na rozšírenie existujúcej spoločnosti. Bez ohľadu na to, aké podnikanie môžete vlastniť, druh majetku, ktorý si nakoniec vyberiete, bude s najväčšou pravdepodobnosťou predstavovať obchodný majetok. Komerčná budova je jednoducho nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na obchodné účely. Komerčné nehnuteľnosti môžu byť ďalej rozdelené do šiestich podklasifikácií podľa konkrétnej obchodnej činnosti, ktorá sa na ňom vykonáva. Prenájom komerčného majetku pre vaše podnikanie nie je zvyčajne tak jednoduché a jednoduché ako zabezpečenie nájomného na bývanie pre byt. Rokovania o komerčných budovách a nehnuteľnostiach môžu byť o niečo zložitejšie, rovnako ako nájomné podmienky s množstvom rôznych lízingových štruktúr, ktoré môžu ponúknuť rôzne komerčné prenajímatelia.
Tipy
-
Komerčná budova je budova, ktorá sa využíva na obchodné účely, a to buď priamo vďaka umiestneniu konkrétnej firmy, alebo vytváraním zisku, ako pri obytných budovách.
Čo je obchodná budova?
Každá nehnuteľnosť, ktorá sa používa na obchodné činnosti a činnosti, predstavuje obchodné vlastníctvo, či už ide len o holý pozemok, alebo sa zlepšuje budovami a inými zariadeniami. Komerčná budova je každá štruktúra, v ktorej sa vykonáva alebo prevádzkuje obchodný účel. Zahŕňa to priame použitie, kde spoločnosť podniká mimo samotnej budovy, a nepriame použitie, kde samotná budova je podnik.
Príkladom priameho používania komerčnej budovy by malo byť obchod s potravinami alebo mechanický obchod nachádzajúci sa v danej budove. Príkladom nepriameho podnikateľského využitia sú bytové domy, v ktorých je prenájom jednotlivých bytov obchodnou činnosťou, ktorá sa uskutočňuje v týchto budovách.
Budovy a nehnuteľnosti, ktoré sú označené ako obchodné povahy, podliehajú v mnohých prípadoch rôznym daňovým a finančným pravidlám, ako aj dodatočným alebo odlišným právnym požiadavkám a zákazom. Obchodné označenia tiež prinášajú rôzne pravidlá financovania nákupu, prenájmu a zlepšovania.
Príklady komerčných budov
Komerčné budovy a nehnuteľnosti sú všeobecne zaradené do šiestich rôznych typov alebo kategórií:
- Kancelárske budovy
- Maloobchodné budovy
- Priemyselné stavby
- Viacbodové bývanie
- Hotely a motely
- Špeciálne budovy
Či už sa nachádzajú v mestách alebo predmestských štvrtiach, kancelárske budovy sú bežne viditeľným typom komerčnej budovy. Z malých budov niekoľkých poschodí až po mrakodrapy stovky vysokých kancelárskych budov sa nachádzajú takmer všade v Spojených štátoch a ďalších vyspelých krajinách. Jeden špecifický podtyp kancelárskych budov, budova zdravotníckej kancelárie, sa považuje za špecializované použitie. Kancelárske budovy všetkých typov si môžu prenajímať jednotlivé kancelárie, apartmány alebo poschodia mnohým nájomcom alebo jedinému nájomcovi, ktorý potom rozdelí budovu podľa vlastného uváženia. V mnohých prípadoch sú kancelárske budovy ponúkané nájomcom spolu s možnosťou, aby priestor bol postavený podľa špecifikácií nájomcu.
V maloobchode a budovách sa nachádzajú všetky druhy maloobchodných predajní a reštaurácií. Tento segment trhu s komerčnými nehnuteľnosťami môže byť dosť zložitý, s mnohými miestnymi nariadeniami týkajúcimi sa územného plánovania a štátnymi zákonmi, ktoré sa uplatňujú na rôzne typy maloobchodných budov a nájomné na trhu, ktoré výrazne závisia od typu budovy, veľkosti, usporiadania a počtu a typ nájomníkov. Napríklad maloobchodné nehnuteľnosti môžu byť jednopodlažné budovy, ako napríklad byty, v ktorých je umiestnená jediná drogéria, alebo veľké, viacnásobné nájomné vlastnosti, ako napríklad nákupné centrá ukotvené niekoľkými veľkými obchodmi s viacerými menšími obchodmi, kabínkami a kioskmi.
Budovy, v ktorých sa nachádza výroba, oprava, výskum a vývoj a sklady, sú známe spoločne ako priemyselné budovy. Tieto komerčné budovy majú tendenciu byť umiestnené v špeciálne určených zónach vytvorených miestnymi nariadeniami a nariadeniami. Vo všeobecnosti sa nachádzajú mimo silne urbanizovaných oblastí, ale sú blízko diaľnic a iných významne cestovaných ciest, železníc a dopravných skladov. Určené priemyselne zónované územia budú často usporiadané do priemyselných parkov, v ktorých sa nachádzajú zariadenia pre niekoľko spoločností. Vzhľadom na to, že dodatočné hlukové a dopravné priemyselné budovy majú tendenciu produkovať, tieto pásové oblasti sú zvyčajne izolované vyrovnávacou oblasťou z obytných štvrtí.
Viacpodlažná komerčná budova je v podstate obmedzená na všetky obytné nehnuteľnosti, ktoré môžu umiestniť viacero rodín na mieste. To by vylúčilo rodinné domy, ale malo by zahŕňať kondominium, byt a vývoj v meste. Viacbytková rezidencia sa zaoberá komerčným účelom prostredníctvom investovania a riadenia jej vlastníkov, pričom príjmy plynúce z vyplácania nájomného obyvateľov. Budovy na prenájom bytov sú ďalej klasifikované podľa nasledujúcich línií na základe podlahy, umiestnenia a prítomnosti alebo neprítomnosti výťahu:
- Výškové budovy zahŕňajú jeden alebo viac výťahov a najmenej deväť poschodí.
- Stredne stúpajúce budovy zahŕňajú niekoľko príbehov, hoci väčšinou menej ako deväť, a výťah.
- Prechádzkové budovy majú viac poschodí, zvyčajne štyri až šesť, ale bez výťahov.
- V budovách v záhradnom štýle sa nachádzajú viacero apartmánov v troch alebo menej prístavoch s nádvorím alebo záhradnou terénnou úpravou.
- Vyrábané obytné parky alebo spoločenstvá (tiež známe hovorovo ako "prívesné parky", hoci to často znamená hanlivý zmysel) ponúkajú pozemky na prenájom majiteľom, ktorí umiestnia svoje mobilné alebo vyrobené domy (jednopovinné alebo dvojité byty) a pripojte ich k existujúcim zdrojom.
- Špeciálne bývanie je akýkoľvek druh viacrodinného obytného majetku, ktorý je venovaný alebo konkrétne zameraný na určitý segment obyvateľstva, ako sú rodiny s nízkymi príjmami alebo starší občania.
Hotelové a motelské ubytovacie zariadenia ponúkajú ubytovanie na požiadanie pre obchodných cestujúcich a turistov. Hotely môžu byť veľkoplošné a buď nezávislé butikové hotely, alebo reťazové vlastníctvo. Hotely s vyššími cenami majú tendenciu poskytovať alebo prenajímať priestor iným podporným firmám, ktoré poskytujú pridanú hodnotu pre hotelových hostí, ako sú kúpele, kaderníctvo, reštaurácie, bary a predajcovia odevov. Na druhom konci spektra sú motely s nízkou úrovňou, ktoré nemajú žiadne ďalšie vybavenie alebo reštaurácie na mieste. Okrem toho veľké letovisko a kasína sú špecializované hotelové nehnuteľnosti, ktoré ponúkajú ubytovanie v širokej škále cenových bodov.
Konečne existuje kategória "špeciálneho účelu", ktorá zahŕňa nerezidenčné nehnuteľnosti, ktoré vlastní majitelia, ktorí investujú do komerčných nehnuteľností, ale vlastnosti prirodzene nespĺňajú žiadnu z uvedených charakteristík, ako sú bowlingové dráhy, minigolfové ihriská a skladovacích zariadení.
Aký je zmysel komerčného prenájmu?
Okrem niekoľkých kategórií komerčných nehnuteľností sa môžete stretnúť aj s rôznymi druhmi komerčných prenájmov. Zatiaľ čo komerčné nájomné zmluvy majú tendenciu obsahovať niekoľko typov spoločných klauzúl, konkrétna štruktúra lízingových podmienok sa môže výrazne líšiť, vrátane najmä platobných povinností nájomcu. Ktorý druh prenájmu je pre vašu firmu správny, závisí od mnohých faktorov, vrátane vašich podnikateľských plánov a cieľov týkajúcich sa nehnuteľnosti, projekcií peňažných tokov a hotovosti a iných prvkov financií a operácií vašej spoločnosti.
Jednoduchá nájomná zmluva alebo čistý nájomný záväzok zaväzuje nájomcu zaplatiť iba pravidelné nájomné (ktoré sa však môže vypočítať), služby a daň z nehnuteľnosti. Prenajímateľ v čistom alebo jednorázovom prenájme sa stará o (alebo platí za) údržbu, opravy a poistenie majetku a všetky jeho vylepšenia.
Dvojité čisté a čisté nájmy obyčajne vyžadujú od nájomcu zaplatiť nájom, služby, majetkové dane a poistenie budovy a akejkoľvek časti priestorov obsadených nájomníkom. Prenajímateľ platí len za údržbu a opravy alebo ich plní na vlastné náklady. V prenájme s trojitou sieťou prenajímateľ platí iba na štrukturálne opravy nehnuteľností alebo budov, zatiaľ čo nájomca znášal okrem nájomného aj všetky ostatné náklady a náklady.
Napokon, plný servis a upravený hrubý nájom vo všeobecnosti rozdeľujú náklady na štrukturálne opravy a všetky náklady, ktoré spadajú pod označenie "prevádzkové náklady" (vrátane dane z majetku, poistného, služby a údržba) medzi obidvoma stranami. V prípade budov, v ktorých sa nachádzajú viacerí nájomníci, ako sú nákupné strediská a nákupné plazmy, je najbežnejšie prijatá typová štruktúra úplného alebo upraveného hrubého prenájmu. Ak sa zvýšia prevádzkové náklady, nájomné nie je.
Vyjednávanie obchodného prenájmu
Pri hľadaní správneho komerčného majetku pre vašu firmu je vhodnosť nehnuteľnosti a jej budov pre váš obchodný účel len začiatkom. Budete tiež musieť uzavrieť dohodu s prenajímateľom o obchodných podmienkach lízingu, ktoré sú vhodné pre vaše obchodné potreby, ciele a financie. Vyjednávanie vašich obchodných lízingových podmienok môže byť stresujúce alebo dokonca úzkosťou vyvolávajúce skúsenosti, ak ste to ešte nikdy neurobili.
Ako predbežný vyjednávací nástroj je vždy rozumné preveriť nájomné za porovnateľné lokality a zariadenia. Zistite, aké nájomné a nájomné podmienky sú pre tieto lokality ponúkané, rovnako ako akékoľvek významné rozdiely medzi nehnuteľnosťami, aby ste mohli riešiť akékoľvek námietky od prenajímateľa. Keď ste urobili domáce úlohy a pochopili priemerné ceny prenájmu v danej oblasti, máte väčšiu právomoc dosiahnuť podmienky, ktoré sú vzájomne prospešné a spravodlivé. Rovnako, ak nájdete početné miesta, ktoré sú podobne vhodné na porovnanie, môžete byť na trhu nájomcu a možno budete môcť premeniť to na vyjednávaciu výhodu. Minimálne by ste mali zvážiť požadovanie kratšieho trvania nájomného obdobia (jeden rok, napríklad namiesto dvoch), v prípade, že nájomné začnú klesať. To oslobodí vašu firmu skôr, kým nájde lepší súbor podmienok. Toto nemusí byť najlepší spôsob, ak vaša firma vyžaduje záväzok na pevnú pozíciu, napríklad reštauráciu s jemným jedlom.
Keď už hovoríme o termíne nájmu, venujte osobitnú pozornosť tejto časti nájomnej zmluvy. Ak ste s miestom spokojní a vaša spoločnosť bola nájomná žiadosť schválená prenajímateľom, ďalšou najväčšou otázkou je samotný termín prenájmu. Niektoré podniky, ako napríklad reštaurácie, si budú vyžadovať dlhší lízingový termín, avšak pre väčšinu malých podnikov je obdobie jedného alebo dvoch rokov s dobou obnovy najbežnejšou a väčšinou najvhodnejšou pre nájomcu. Budete mať určitú istotu a dostatok času na zriadenie vašich operácií a prilákanie správneho toku zákazníkov alebo zákazníkov na toto miesto, ale vaše podnikanie nebude viazané na dlhý čas.
Na záver dávajte pozor na oveľa viac ako len výšku nájomného. Ostatné náklady, v závislosti od konkrétneho typu nájomnej štruktúry, ktoré vám ponúkame, môžu výrazne zvýšiť vaše výdavky na budovy a dať skutočný tlak na váš rozpočet. Ak vaša firma bude okrem nájomného zodpovedná za náklady a výdavky, je dôležité získať odhad týchto nákladov, aby ste vytvorili presný rozpočet a odhad Vašich podnikových financií.Tieto tzv. Skryté náklady môžu zahŕňať údržbu alebo údržbu spoločného priestoru a môžu byť dosť značné. Ak chcete získať čo najpriaznivejšie podmienky, zvážte požadovanie hornej hranice alebo maximálnej čiastky, ktorú môžete posúdiť pre tieto položky alebo alternatívne zvážte výmenu štruktúry za takú, v ktorej prenajímateľ prevezme tieto náklady a vaša firma platí vyššie nájomné. To vám prinesie istotu v rozpočte a finančné prognózy budú oveľa jednoduchšie a presnejšie.
