Je to príliš jednoduché prenajať si kancelársky priestor, aby ste zistili, že nepotrebujete toľko miesta, koľko ste kedy očakávali, alebo že potrebujete oveľa viac miesta, ktoré budete musieť premiestniť do novej budovy. Nech už je akýkoľvek dôvod, ak máte viac miesta, ako potrebujete, môže byť dobrým obchodným rozhodnutím, aby ste získali späť niektoré z vašich nájomných nákladov tým, že sa pokúsite podnájom kancelárskych priestorov.
Prečo podnájem priestor?
Väčšina podnikov prenajíma svoje kancelárske priestory v trvaní jeden, dva, päť alebo desať rokov. Tieto nájmy majú tendenciu zahŕňať veľké poplatky, ak nájomca tieto podmienky zruší a predčasne uvoľní nehnuteľnosť. Ak potrebujete vyčistiť priestor pred vypršaním nájomnej zmluvy, môže byť prospešné podnájom kancelárskych priestorov, a nie prerušenie prenájmu a zaplatenie penále, a to aj vtedy, ak prenajmete nehnuteľnosť za menej, ako platite a stále skončíte tým, že stratíte,
Prípadne, ak máte miesto, ktoré nepotrebujete alebo nepoužívate, môžete si trochu zvýšiť príjem tým, že podnájomte oblasť, namiesto toho, aby ste ju pustili do odpadu. Dokonca aj keď si myslíte, že budete potrebovať priestor neskôr, krátkodobý prenájom komerčných priestorov vám môže pomôcť zabrániť plytvaniu peňazí na nepoužívané kancelárske priestory, kým nebudete v pozícii, v ktorej budete potrebovať celý priestor vo vašej kancelárii.
Rozhodovanie o tom, či podnájom
Po prvé, zistite, či je myšlienka dokonca možná. Skontrolujte si svoj prenájom, aby ste sa uistili, že môžete podnájom celého majetku alebo jeho časti. Niektoré nájmy umožňujú podnájom, ale iba pre celý majetok, nie jeho časť. Ak prenajímate časť vašej kancelárie, uistite sa, že oblasť, ktorú uvažujete o podnájme, je niečo, čo by ľudia chcú prenajať, a ak je logisticky možné dané vstupy do budovy, parkovanie atď.
Uvedomte si, že budete zodpovední za škody, ak sublesee zničí majetok. Ak predávajúci prestane platiť nájomné, budete stále zodpovední za nájom. Ak sa podnájdete, uistite sa, že ste si zaplatili zálohu na škody rovnajúcu sa nájomnému za jeden mesiac a zvážte získanie poistenia podnájmu. Tieto môžu aspoň pomôcť vyvážiť niektoré problémy, ktoré môžu vzniknúť pri prenajímaní.
Nezabudnite zhodnotiť potrebu súkromia vašej spoločnosti. Ak prenajímate kanceláriu s otvoreným plánom a pracujete v oblasti lekárskej starostlivosti, pravdepodobne sa nemôžete dostať preč s podnájom kancelárskych priestorov, kde môžu byť súkromné lekárske informácie viditeľné aj osobami mimo spoločnosti. To isté platí, ak sa nachádzate v právnej oblasti alebo v inom odvetví, ktoré spracováva citlivé informácie.
Takisto zvážte, ako sa tento krok bude pozerať na zamestnancov a zákazníkov. Podnájom môže spôsobiť, že máte finančné ťažkosti. Nechcete stratiť zamestnancov, ktorí vyžadujú stály pracovný pomer a môžu cítiť, že ich práca je ohrozená. Nebudete ani chcieť vystrašiť zákazníkov, ktorí chcú vedieť, že vaša spoločnosť je stabilná. Zatiaľ čo ste schopní efektívne komunikovať s vašimi zamestnancami, je oveľa ťažšie vyjadriť zákazníkom.
Ako podriadiť kancelársky priestor
Ak ste si istí, že ste pripravení na podnájom, nezabudnite starostlivo prezrieť nájomníkov. Musíte sa uistiť, že spoločnosť bude nielen starať sa o majetok, ale aj platiť včas a spoľahlivo. Budete sa tiež chcieť uistiť, že môžete zvládnuť zdieľanie priestoru so spoločnosťou, ak stále okupujete časť kancelárie.
Stojí za zmienku, že väčšina prenájmov, ktoré umožňujú podnájom, vyžadujú, aby prenajímateľ schválil predávajúceho, a dokonca budete musieť platiť za tento schvaľovací proces, takže sa chcete uistiť, že nájdete nájomcu, ktorý váš prenajímateľ schváli. Niektoré nájmy tiež zakazujú podnájom pre spoločnosti už v budove alebo pre spoločnosti v podobných odvetviach, ako sú už v budove. Uistite sa, že dôkladne preštudujete všetky ustanovenia podnájmu vo vašom prenájme pred inzerovaním vášho zoznamu, pretože nechcete strácať čas vyjednávaním s potenciálnym poddaným, ktorý sa nemôže legálne presťahovať do vašej budovy.
Proces podnájmu sa dá uľahčiť prácou so skúseným realitným maklérom, ktorý dokáže skontrolovať všetky klauzuly existujúceho nájmu, inzerovať inzerát a vyzdvihnúť potenciálnych nájomníkov pre vás. Samozrejme, že táto služba nie je lacná, tak starostlivo zvážte hodnotu týchto služieb v porovnaní s tým, čo zaplatíte realitnému maklérovi, ak si myslíte, že sami môžete túto prácu zvládnuť.
Akonáhle si vyberiete správneho nájomcu, musíte sa dohodnúť na podmienkach prenájmu s vaším novým podnájomníkom. To by malo zahŕňať podrobnosti ako vratná záloha, služby, spoločné vybavenie, parkovanie, označovanie, potenciálne renovácie a celkové pracovné prostredie v kancelárii. Vytvorte zmluvu a nechajte svojho advokáta pozrieť na to predtým, než budete mať iný názov spoločnosti.
Obmedzenia prenájmu podnájmu
Väčšina spoločností, ktoré hľadajú na prenájom kancelárskych priestorov, očakáva, že zaplatia znížené nájomné. To znamená, že pravdepodobne budete musieť účtovať menej, než platíte za štvorcový stôp, ak nezaplatíte oveľa menej ako trhovú hodnotu. Navyše, mnoho nájomných zmlúv zakazuje tým, ktorí podnájmu svoj priestor, aby dosiahli zisk. Takže vo všeobecnosti by ste mali očakávať, že budete účtovať menej ako to, čo platíte.
Na druhej strane, niektoré nájmy skutočne zakazujú spoločnosti podnájem priestor z účtovania menej ako to, čo platí prenajímateľovi. Tento problém možno odvrátiť tým, že ponúknete miesto za rovnakú cenu za štvorcový stôl, ktorú zaplatíte, a potom sa ponúknete, že v rámci krátkodobého maloobchodného prenájmu ponúknete dodatočné "voľné" kancelárske priestory, čo vám ponechá priemernú cenu za meter štvorcový, je stále nižšia ako to, čo platíte.
Aby sa veci ešte viac skomplikovali, niektoré nájomné zmluvy zakazujú inzerciu ceny nájmu, takže v takom prípade budete musieť v reklamách uviesť, že záujemcovia by sa mali informovať o cenách, alebo môžete jednoducho uviesť, že cena je prevoditeľná.
Výpočet nákladov
Akonáhle ste vzali do úvahy obmedzenia týkajúce sa ceny podnájmu uvedené vo vašej nájomnej zmluve, musíte zistiť, koľko by ste chceli dostať na miesto. Najlepšia vec, ktorú musíte urobiť, je porovnať to, čo platíte priemernému obchodnému nájomu za štvorcový stôl podľa PSČ. Ak vám váš nájom zakazuje zarábať zisk z vesmíru, ktorý ste podľahli, a zaplatíte oveľa menej ako priemerná trhová sadzba, možno budete môcť účtovať presne to, čo zaplatíte.Ak váš prenájom zakazuje vám účtovať menej ako to, čo zaplatíte, a musíte vyzdvihnúť "voľný" priestor na podnájom nehnuteľnosti, pravdepodobne budete chcieť účtovať to isté, ako platíte rovnako, vediac, že to bude priemerne menej.
Samozrejme, aj dĺžka obdobia, počas ktorého prenajímate nehnuteľnosť, bude mať aj rozdiel. Čím kratší je čas na podnájom, tým menej nájomcov, ktorí budú mať záujem, pretože málo spoločností sa chce presunúť do priestoru, len aby museli opustiť do roka. Ak máte na prenájom päť alebo viac rokov, môžete sa dostať preč s účtovaním 70 až 90 percent trhovej hodnoty pre váš priestor. Toto číslo sa zníži, lehota lízingu bude kratšia a kratšia. Ak máte rok alebo menej, musíte účtovať dramaticky zníženú sadzbu, aby ste sa mohli odvolávať na potenciálnych nájomcov. Ak váš prenájom zakazuje účtovanie menej ako to, čo zaplatíte za prenájom, mohlo by to byť nepraktické dokonca aj s možnosťou zahrnutia bonusového "voľného" priestoru pre sublesee.
