Komerčné budovy majú často vysoký obrat. Nájdenie nových nájomcov môže byť veľmi časovo náročné, a preto sa mnohí majitelia nehnuteľností rozhodnú pracovať s obchodnými maklérmi na obsadzovanie voľných miest. Ako bonus majú sprostredkovatelia skúsenosti a vzťahy a často nájdu nových nájomníkov oveľa rýchlejšie, ako môže prenajímateľ, čo znamená, že prenajímateľ môže začať zber nájomného skôr. Samozrejme, maklér nebude fungovať zadarmo, čo je miesto, kde prichádzajú provízie z lízingu.
Čo je to lízingová komisia?
Namiesto toho, že prenajímateľ zaplatí sprostredkovateľovi paušálnu sadzbu za to, že prináša akéhokoľvek nájomcu, nájde, sprostredkovatelia komerčných nehnuteľností sú motivovaní tým, že im poskytnú províziu založenú buď na časti nájomného, alebo na poplatku za štvorcový meter. To im pomáha motivovať k nájdeniu dlhodobého nájomcu, ktorý si prenajme čo najväčší priestor vo vnútri budovy.
Ako sa vypočítavajú lízingové provízie
Či sprostredkovateľ dostane časť nájomného alebo poplatok za štvorcový meter bude vo všeobecnosti závisieť od typu nehnuteľnosti. Maloobchodné služby, lekárske úrady a priemyselné prenájmy sa zvyčajne vyplácajú na základe percenta nájomného. Sadzba je zvyčajne vyššia na začiatku lízingu a klesá v priebehu času. Typická štruktúra predstavuje 6 percent z celkovej sumy nájomného za prvých päť rokov lízingu, 3 percenta z celkovej sumy nájomného za nasledujúcich päť rokov a 1,5 percenta nájomného za zostávajúci čas. Voliteľné predĺženia nájmu môžu mať za následok dodatočnú platbu maklérovi, vo všeobecnosti pri najnižšej dohodnutej sadzbe v nájme. Percentuálny podiel Komisie sa bude líšiť podľa trhu, typu majetku a samotného makléra.
Príklad lízingovej komisie
Ako príklad použite štruktúru provízií vo výške 6 - 3 - 1,5% vyššie, predstavte si, že podnik zaplatí za prenájom 5 000 dolárov za mesiac a podpíše 15-ročnú nájomnú zmluvu s možnosťou predĺženia nájomného na ďalších päť rokov na konci doby lízingu, Komisia za prvých päť rokov bude 18 000 dolárov (mesačné nájomné vo výške 5 000 dolárov krát 12 mesiacov krát päťnásobok výšky provízie 0,6). Komisia za najbližších päť rokov dosiahla 9 000 dolárov (mesačné nájomné vo výške 5 000 dolárov krát 12 mesiacov krát päť rokov viac ako sadzba provízie 0,3). Komisia za posledné päť rokov bude 4,500 dolárov (mesačné nájomné vo výške 5 000 dolárov krát 12 mesiacov krát päť rokov viac ako sadzba provízie 0,15). Celkovo by maklér mal urobiť províziu vo výške 315 000 USD.
Na konci nájmu, ak sa nájomca rozhodol predĺžiť svoj nájom na ďalších päť rokov, by broker dostal ďalších 4.500 dolárov. Ak sa potom rozhodne obnoviť, sprostredkovateľ, ktorý rokoval o podmienkach novej dohody o obnovení nájomného, bude vyplatený a sadzba by bola pravdepodobne nižšia ako sadzba spoplatnená prvým sprostredkovateľom.
Všeobecné kancelárie pre prenájom kancelárskych priestorov
Vo všeobecnosti kancelárske priestory sa poplatok za makléra vo všeobecnosti vypočíta na základe štvorcových záznamov prenajatého priestoru. Sadzba je zvyčajne dolár na štvorcový stôp, ale opäť sa môže líšiť podľa trhu a makléra. Za predpokladu, že dolár za štvorcový stôl, táto provízia je oveľa jednoduchšie na výpočet. Napríklad, ak nájomca prenajíma 15 000 štvorcových stôp, komisia bude 15 000 dolárov.
Rozšírenia a obnova
Pri rozširovaní by mal maklér zaplatiť dodatočný poplatok za novú nehnuteľnosť založenú na zvýšení nájomného a sadzbe provízie za obdobie, počas ktorého došlo k expanzii. Napríklad, ak sa spoločnosť z prvého príkladu vyššie rozšírila v siedmom roku svojho 15-ročného prenájmu, prenajímateľ by dlžníkovi zaplatil províziu za zvýšenie nájomného za 3 percentné sadzby počas zvyšku prvého desaťročného obdobia a 1,5% v nasledujúcich piatich rokoch.
Kedy sú sprostredkovatelia platení?
Sprostredkovatelia dúfajú, že budú zaplatené čo najskôr po podpísaní nájomnej zmluvy a mnohí z nich uvedú v zmluve o výpise. Majitelia nehnuteľností však vo všeobecnosti prospejú tým, že sprostredkovateľ súhlasí s platením len vtedy, keď sa nájomca presunie do priestoru a začne platiť nájom. To motivuje makléra, aby sa čo najskôr pokúsil získať nájomcu a zaplatiť nájom a pomôže zabezpečiť, že maklér sa rozhodne pracovať len so stabilnými nájomcami, ktorí zostanú finančne dostatočne dlho na to, aby zaplatili prvú nájomnú šeku. Nie je neslýchané, aby sa spoločnosti dostali do niekoľkých mesiacov od prechodu do novej budovy predtým, než dokonca zaplatili nájom. To vám zaručuje, že prinajmenšom nebudete platiť lízingovú províziu za to, že vám poskytnete bezplatnú nájomnú spoločnosť.
