Trhovou hodnotou nehnuteľnosti je hodnota nehnuteľnosti na voľnom trhu bez vonkajších faktorov. Táto hodnota má mnoho dôležitých použití a je dôležitá pri rozvodoch, pri výpočte daní, pri domácich predajoch a poistných nárokoch. Kým akýkoľvek daný majetok má jednu teoretickú spravodlivú trhovú hodnotu, určuje, že skutočná hodnota môže byť takmer nemožná. Preto existuje veľa rôznych metód na výpočet reálnej tržnej hodnoty, z ktorých každá môže byť viac či menej presná na základe špecifických vlastností danej nehnuteľnosti.
Čo je spravodlivá trhová hodnota?
Skutočná trhová hodnota je jedným z tých zdanlivo jednoduchých konceptov, ktoré sa v praxi môžu stať neuveriteľne zložitými. Jednoducho povedané, spravodlivá trhová hodnota je cena, ktorú by daný majetok predával na súčasnom otvorenom trhu bez vonkajších tlakov, ako sú časové alebo finančné obmedzenia. V podstate sa tento pojem vzťahuje na najnižšiu cenu, ktorú by bol predávajúci ochotný akceptovať, a najkonkurenčnejšiu cenu, akú by bol kupujúci ochotný zaplatiť, ak by ani nebol schopný nakupovať alebo predávať, ani nepodliehal finančným obmedzeniam a obaja mali primerané poznatky o relevantných skutočnostiach. Skutočná trhová hodnota závisí od ponuky a dopytu a bude rásť a klesať na základe súčasného trhu.
Prečo je dôležitá spravodlivá trhová hodnota
Skutočná trhová hodnota je nestranné ocenenie aktíva. Nie je ovplyvnená finančnou alebo emocionálnou situáciou kupujúceho alebo predávajúceho. Z tohto dôvodu sa koncept často používa na právne účely, najčastejšie tie, ktoré sa týkajú daní, poistenia a transakcií s nehnuteľnosťami. Môže sa použiť aj v rozvodových systémoch, aby obe strany získali rovnaký finančný podiel na majetku, aj keď obidve strany nemôžu vlastniť rovnaké časti všetkých nehnuteľností, ktoré sa podieľajú na rozvode. Vlády tiež využívajú doménu na účely významných domén, keď zabavia majetok od svojich vlastníkov a splácajú ich na základe spravodlivej trhovej hodnoty.
Spravodlivá trhová hodnota a dane
Trhové hodnoty sú užitočné pri určovaní hodnoty majetku používaného pri odpočítaní dane po strate nehôd alebo za darcovstvo charitatívne. Napríklad, ak vlastník vozidla daruje auto na dobrú vôľu, môže odpisovať spravodlivú trhovú hodnotu založenú na tom, čo vozidlo bude stáť za transakciu na voľnom trhu.
Spravodlivá trhová hodnota pre daňové účely bola predmetom mnohých súdnych prípadov IRS, pretože je ťažké určiť. Ak sa človek, ktorý daroval auto dobrej vôli, hľadá spravodlivú trhovú hodnotu svojho vozidla, napríklad by sa mohol pozrieť na porovnateľný predaj na eBay Motors. Mohol tiež použiť hodnotu, ktorú zaplatil za auto, ak ju nedávno kúpil, založil svoju cenu na základe hodnotenia od miestneho znalca alebo ho vypočítal viacerými spôsobmi. Ale každá z týchto metód by mohla mať za následok odlišnú cenu, takže ak IRS verí, že jeho spravodlivá trhová hodnota je príliš vysoká, mohli by ho následne kontrolovať.
Rovnaká trhová hodnota sa používa aj pri určovaní hodnoty dane z nehnuteľnosti. Rozdiel medzi kúpnou cenou a reálnou trhovou hodnotou bude kolísať s časom, kedy sa čas stráca, a preto musí byť táto hodnota pravidelne hodnotená hodnotiteľom mestskej dane alebo správcom oceňovania nehnuteľností.
Skúšobné súdy budú tiež používať spravodlivú trhovú hodnotu nehnuteľností na daňové účely, pretože môžu pomôcť určiť, koľko príjemcov zosnulých potrebujú platiť v daniach z nehnuteľností. Táto hodnota je obzvlášť dôležitá v týchto prípadoch, pretože všeobecne v prípade, že zdedený majetok nie je udržiavaný rodinou, bude sa rýchlo predávať, takže hodnota nemôže byť vypočítaná presne tým, čo sa predáva. Okrem toho musí byť spravodlivá trhová hodnota stanovená v súdoch pre vec, keďže veľa častí majetku je zdedených viacerými príjemcami, ktorí musia určiť spravodlivú trhovú hodnotu, ak si jedna osoba želá ponechať nehnuteľnosť a poskytnúť ostatným príjemcom spravodlivý podiel na hodnote nehnuteľnosti.
Použitie nehnuteľností
Keď sa majiteľ domu rozhodne predať svoj majetok, je užitočné pre ňu porozumieť spravodlivej trhovej hodnote pred uvedením na burzu, aby vedel, prečo by ju mala predať. Nemala by chcieť uviesť dom na príliš málo, ale podobne by nechcela zapísať domov tak, že by to poškodilo kupujúcich.
Skutočná trhová hodnota poistenia
Poisťovníctvo je do značnej miery závislé od reálnych trhových hodnôt na úhradu poškodených alebo zničených nehnuteľností. Napríklad, ak je domov zničený v prípade požiaru, poisťovňa použije spravodlivú trhovú hodnotu nehnuteľnosti na určenie, koľko zaplatí za pohľadávku. Toto číslo nezohľadňuje citovú väzbu osoby na majetok, čo znamená, že skutočná suma zaplatená prostredníctvom nároku môže byť oveľa nižšia, než aký by bol ochotný prijať, ak by sa pokúsil predať majetok skôr, ako bol zničený.
Rozdiely z podobných podmienok
Zatiaľ čo "trhová hodnota" sa vzťahuje na cenu aktíva na skutočnom trhu, trhová hodnota predstavuje hodnotu nehnuteľnosti na hypotetickom dokonalom trhu, kde sú kupujúci a predávajúci na rovnakej úrovni. Zatiaľ čo skutočná trhová hodnota domu bude k dispozícii v zozname nehnuteľností, reálna tržná hodnota domu nie je tak ľahká na výpočet. Skutočná trhová hodnota by mohla byť v mnohých prípadoch vyššia ako spravodlivá trhová hodnota, ak predávajúci preceňuje svoj majetok alebo je nižší, ak sa predávajúci pokúša rýchlo predať zúfalý obchod.
"Oceňovaná hodnota" nehnuteľnosti je podobný koncept, ale preto, že sa vzťahuje len na názor jedného odhadcu na hodnotu položky, nie na skutočnú spravodlivú trhovú hodnotu, keďže sa môže líšiť od odhadcu k odhadovanému. Hodnotitelia používajú normy, usmernenia, miestne predpisy, ekonomické trendy a porovnateľné tržby na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov, keď sa vyžaduje spravodlivá trhová hodnota, posudzovaná hodnota sa považuje za prijateľnú, ohodnotené hodnoty však môžu byť často o niečo vyššie ako skutočná trhová hodnota.
Napokon, "hodnotená hodnota" je hodnota majetku, ktorú určí miestny daňový odhadca alebo správca ocenenia majetku. Táto hodnota sa používa na výpočet dane z majetku. Všeobecne povedané, hodnotená hodnota nehnuteľnosti bude založená na poslednom predaji, nedávnych domácich kontrolách a porovnateľnom predaji domov. Rovnako ako hodnotená hodnota, účelom týchto hodnotení je určiť spravodlivú trhovú hodnotu, ale posúdenie je obmedzené tým, že ide len o názor jednej osoby. Zatiaľ čo hodnotená hodnota by mala pripomínať spravodlivú trhovú hodnotu, je často o niečo nižšia. Zhodnotené hodnoty sú verejné čísla a sú prístupné na niektorých webových stránkach alebo v miestnej kancelárii daňového hodnotiteľa.
Porovnávacie analýzy trhu
Existuje mnoho spôsobov, ako určiť spravodlivú trhovú hodnotu, a zatiaľ čo existuje hypoteticky jedna definitívna trhová hodnota danej nehnuteľnosti, každá metóda výpočtu hodnoty bude mať pravdepodobne za následok odlišné číslo. Najbežnejšou metódou výpočtu trhovej hodnoty je porovnávacia trhová analýza. Zahŕňa sledovanie iných porovnateľných nehnuteľností na trhu alebo porovnateľných nehnuteľností, ktoré sa nedávno predávali v priebehu posledných dvoch až troch rokov.
Na trhoch, ako je nehnuteľnosť, je dôležité zvážiť umiestnenie nehnuteľností na predaj, ale s položkami, ako sú zberateľské predmety a starožitnosti, môže byť lepšie pozrieť sa na porovnateľné súčasné tržby po celom svete, pretože zberatelia vo všeobecnosti neobmedzujú nákupy miestnej oblasti. Keď sa porovnávacie trhové analýzy týkajú nehnuteľností, spravidla ich vykonávajú licencovaní realitné kancelárie a mali by zahŕňať porovnania s domami s podobným záberom štvorca, v podobnom stave as podobným počtom spální. Mali by tiež zahŕňať len domy predávané za reálnu hodnotu na voľnom trhu, nie domy predávané pri uzavretí alebo inak predávané za drasticky nízke alebo vysoké hodnoty.
Profesionálne hodnotenia trhového trhu
Ďalším bežne používaným spôsobom určenia spravodlivej trhovej hodnoty nehnuteľnosti je najať odhadcu. Hodnotitelia by sa mali špecializovať na typ majetku, ktorý skúmajú. Napríklad odhadca nehnuteľností je certifikovaný odborník so skúsenosťami a školením na určenie hodnoty nehnuteľnosti, zatiaľ čo umelec má rozsiahle znalosti o umeleckom svete, umeleckej histórii a súčasných trendoch v predaji umeleckých diel. Hodnotitelia využívajú konkurenčnú analýzu trhu a iné faktory, ako sú napríklad ekonomické trendy, na určenie spravodlivej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Mnohí veritelia vyžadujú, aby domov prešiel profesionálnym hodnotením pred schválením úverov za nehnuteľnosť.
Náklady na výmenu majetku
Náhradné náklady na nehnuteľnosť sú bežné pre obe poisťovne a daňové odpisy. Náhradné náklady sú často podobné analýze konkurenčného trhu, pretože môžu zahŕňať sledovanie predajných cien porovnateľných nehnuteľností. Napríklad, ak narazíte na svoje auto, poisťovňa by potrebovala len to, aby vám poskytla spravodlivú trhovú hodnotu auta, ktorá by ju nahradila automobilom v podobnom stave.
Ak je potrebné prestaviť nejakú položku, napríklad dom, náklady na reprodukciu musia zohľadniť tieto náklady. Ak napríklad váš dom bol zničený v tornáde a musel byť prestavaný, môže to stáť za 250.000 dolárov len v minulom roku, ale prestavba rovnakého domu s novými materiálmi by mohla stáť 300 000 dolárov.
Predajná cena
V niektorých prípadoch sa predajná cena môže použiť na určenie spravodlivej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Toto platí vo všeobecnosti len vtedy, ak bol predaj nedávny a bol na otvorenom trhu bez vonkajších tlakov. Ak bol domáci práve v minulom roku zakúpený v hodnote, ktorá bola považovaná za spravodlivú pre kupujúceho i predávajúceho, napríklad by sa to mohlo považovať za spravodlivú trhovú hodnotu na daňové účely. Po približne troch až štyroch rokoch však táto hodnota pravdepodobne už nebude odrážať súčasný trh a hodnotenie sa musí vykonať pred určením hodnoty dane z nehnuteľnosti.
Ocenenia tretej strany
Ak ste sa niekedy pozreli na domovy na webových stránkach, ako je napríklad Zillow, možno ste si všimli, že aj domy, ktoré nie sú na predaj, majú na nich uvedené hodnoty (v prípade Zillowa sa tieto nazývajú "Zestimates"). Tieto oceňovanie majetku sa vypočítava pomocou faktorov, akými sú napríklad nedávne miestne predajné a verejné daňové záznamy. Každá lokalita má jedinečný vlastný vzorec, a preto sa hodnoty môžu značne líšiť od webových stránok.
Spoločnosť s názvom HouseCanary tvrdí, že má najpresnejšie ocenenia nehnuteľností online, ktoré obsahujú všetky dostupné údaje o trhu do svojej analýzy. Podľa lokality by ich chybovosť od skutočnej trhovej hodnoty nemala byť vyššia ako 3,6 percenta, čo znamená, že stránka by mohla celkom pravdepodobne dosiahnuť najpresnejšie ocenenia na trhu, ktoré sú dostupné na internete.
