Rekonštrukcia komerčných budov sa môže meniť od menších rekonštrukcií interiéru až po dôležité zmeny vonkajšieho aj vnútorného priestoru konštrukcie. Dokonca aj renovácia malých podnikových budov môže byť aj naďalej veľkým problémom a je dôležité mať predstavu o celom rozsahu tohto procesu predtým, než sa ponoríme do projektu renovácie.
Potreby podnikovej obnovy a logistika
Prvým krokom pri rekonštrukcii komerčných nehnuteľností je rozpoznať, prečo je potrebné zrekonštruovať budovu. Medzi bežné dôvody patrí zmena v nájme, modernizácia vzhľadu priestoru, modernizácia vybavenia a zvýšenie energetickej účinnosti. Na tomto kroku sú jedinými účastníkmi vlastníctva budovy a niekedy aj nájomca.
Pred presunom do ďalšej etapy je dôležité pozrieť sa na osvedčenie o obsadenosti, porušovanie vlastníctva, zónové zákony, súčasný stav nehnuteľnosti, okolie a ďalšie faktory. Niektoré z týchto faktorov môžu úplne zakázať určité druhy rekonštrukcií; iné môžu drasticky zvýšiť rozpočet a iné môžu mať vplyv na to, čo treba urobiť pred dokončením práce. Napríklad, ak dúfate, že sa kancelárske priestory zmenia na obchodný priestor, v osvedčení o obsadenosti sa môže uviesť, že budova môže byť použitá len pre kancelárie. Zmena svojho osvedčenia o obsadenosti môže byť náročný, drahý a časovo náročný proces. A ak nehnuteľnosť nie je zónovaná na to, čo by ste chceli urobiť, zmena zón môže byť úplne nemožná. Podobne, ak sa nachádzate v historickej štvrti, nemusíte byť legálne schopný zmeniť exteriér budovy, aj keď môžete urobiť všetko, čo chcete, do interiéru budovy.
Ďalším problémom, ktorý sa môže vyskytnúť, bude, ak chcete zmeniť maloobchodný priestor na oblečenie do predajcu automobilov. Musíte skontrolovať stav budovy a zistiť, či je dostatočne štrukturálne dostatočný na to, aby podporil hmotnosť vozidiel.
Takisto by ste mali venovať pozornosť celkovému stavu budovy. Ak budete robiť zásadné zmeny, aby sa budova vyzerala lepšie a váš systém HVAC by si mohol dovoliť opravu, môžete tieto zmeny urobiť súčasne.
Nájdite dodávateľov a projektantov
Po preskúmaní toho, čo potrebujete urobiť, mali by ste byť schopní zistiť, aké typy profesionálov musíte zahrnúť do svojho projektu. Ak práve pracujete na energetických modernizáciách, môže stačiť profesionál HVAC a elektrikár. Ak renovujete prednú časť nehnuteľnosti, možno budete chcieť architektov a dodávateľov. Vyskúšajte a vyhľadajte osobné odporúčania, ak je to možné, aby ste sa uistili, že máte niekoho, s kým je ľahké pracovať, zaťažuje spravodlivú sadzbu a poskytuje výsledky podľa plánu.
Ak vykonávate viacero druhov rekonštrukcií naraz, možno budete chcieť najať generálneho dodávateľa alebo projektového manažéra, ktorý bude dohliadať na všetky projekty a ubezpečiť sa, že všetci zostanú včas. Tento projektový manažér môže tiež riešiť dodávky materiálu a akékoľvek spory, ktoré vznikajú s subdodávateľmi.
Vytvorte rozpočet
Pretože je ťažké rozpočet na komerčné remodelovanie budov bez toho, aby sa najprv dostali odhady, je to vhodný čas na spustenie rozpočtu. Pravdepodobne ste mali nejakú predstavu o tom, čo ste chceli vynaložiť na projekt predtým, ale teraz, keď ste hovorili s odborníkmi, mali by ste mať lepšiu predstavu o tom, čo môžete očakávať, že budete musieť minúť. Nechajte až do výšky 30 percent rozpočtu na mimoriadne udalosti, okrem toho, čo váš tím uviedol, aby ste si v prípade, že počas stavebného procesu vzniknú neočakávané problémy, uvoľnite miestnosť. Možno budete musieť vytvoriť predbežný rozpočet a revidovať ho po tom, čo ste s návrhármi urobili konkrétne plány.
Navrhnite svoju obnovu
Pokiaľ nedosiahnete neviditeľné zlepšenia, ako sú energetické upgrady, budete chcieť pracovať s architektom, dizajnérom interiérov alebo iným dizajnérom, aby ste zistili, aký priestor chcete vyzerať, keď skončíte. Aj keď robíte zákulisné práce, stále budete pravdepodobne musieť vytvoriť nové plány na zdokumentovanie zmien. To vám tiež umožní plne pochopiť, koľko práce budete robiť, aby ste sa dostali do tejto fázy.
Ak pracujete s projektantom / architektom a nepridávate s nimi dodávateľa, môže to byť dobrý čas na získanie odhadov od potenciálnych dodávateľov o celkových nákladoch na prácu, pretože dodávatelia vám nedokážu poskytnúť presný odhad bez toho, aby vedeli plného rozsahu práce. Na druhej strane môže byť užitočné zapojiť generálneho dodávateľa do procesu navrhovania, pretože môžu ponúknuť vstupy, ktoré vám pomôžu urobiť vaše plány realistickejšími a dostupnejšími na základe ich praktických skúseností.
Nezabudnite dokončiť svoj rozpočet až po získaní konečného oficiálneho odhadu od dodávateľa. To je tiež vhodný čas na vytvorenie primeraného rozvrhu s pomocou vášho tímu.
Získajte svoje povolenia
Pred začatím podnikovej obnovy budete pravdepodobne potrebovať povolenie na prácu. Ak pracujete s dodávateľom alebo architektom, pravdepodobne sa o povolenia postaráte, inak budete možno musieť ísť na radnicu. Rôzne mestá môžu mať rôzne oddelenia na spracovanie týchto typov povolení, ale často to bude oddelenie stavebnej inšpekcie, plánovacie oddelenie alebo rozvojové služby.
V závislosti od vašej polohy a rozsahu vašej renovácie budete musieť pred získaním povolenia predložiť určité prieskumy. Ak sa nachádzate v citlivej oblasti životného prostredia, možno budete musieť urobiť napríklad štúdiu o vplyve na životné prostredie. Ak zbúšujete časť konštrukcie, môže byť potrebné, aby ste vykonali prieskum nebezpečných materiálov na testovanie olova, ortuti, azbestu a iných nebezpečných materiálov v budove.
Robiť remodelovanie
Akonáhle sa postaráte o celý dizajn, plánovanie a povolenie, mali by ste byť pripravení začať stavbu. Vo väčšine prípadov sa pravdepodobne nebudete veľmi angažovať v tomto štádiu procesu rekonštrukcie komerčných budov, pokiaľ sami nerobíte časť práce. Ak vzniknú nejaké problémy a dodávateľ potrebuje viac poplatkov, zašle vám dodatok k existujúcemu projektu.
Vykonávanie potrebných inšpekcií
Ako vlastník budovy, možno budete chcieť skontrolovať majetok počas prebudovania, aby ste sa uistili, že vaše očakávania sú splnené a že projekt je včas. Možno nebudete jediným inšpektorom, ktorý sa pozerá na prácu; štátny inšpektor v budovách sa môže počas výstavby alebo po jej ukončení zastaviť, aby sa zabezpečilo splnenie stavebných predpisov. Zatiaľ čo spĺňate tieto kódy je zvyčajne zodpovednosťou dodávateľa alebo dizajnéra, môžete byť na háku, ak budova nie je až po dokončení stavby, a preto je to z dlhodobého hľadiska prospešné.
Ak by ste museli zmeniť osvedčenie o obsadení, aby ste zmenili používanie budovy, úradník, ktorý kóduje, by prehliadol rekonštrukcie pred vydaním nového osvedčenia o obsadenosti.
Po dokončení všetkých rekonštrukcií a dokončení inšpekcií môžete presunúť vašu firmu alebo nových nájomníkov do prebudovanej budovy.
