Hodnota terminálu je diskontovaná hodnota všetkých peňažných tokov po skončení roka. To je rok, v ktorom končí investičné obdobie. Diskontovaný peňažný tok je diskontovanie budúcich peňažných tokov do súčasnosti. Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú kancelárske budovy, nákupné centrá, továrne a voľné pozemky. Hodnota terminálu je kľúčovou zložkou oceňovania majetku.
Vypočítajte hodnotu konca predpokladať, že majetok sa zvyšuje o hodnotu konštantnou ročnou sadzbou až do konca roka. Hodnota vzorca terminálu je: CV_ (1 + r) ^ t, kde CV je aktuálna hodnota nehnuteľnosti, r je diskontná sadzba a t je koncový rok. Môžete použiť aktuálnu mieru inflácie pre diskontnú sadzbu. Napríklad, ak je aktuálna hodnota 1 000 USD, koncový rok je 5 a miera inflácie je 2%, hodnota terminálu je 1,104,08 USD: 1 000_ (1 + 0,02) ^ 5. Existujú dva problémy s týmto prístupom: Po prvé, za predpokladu, že súčasný odhad hodnoty komerčných nehnuteľností je správny, čo znamená, že nie je príliš vysoký ani príliš nízky; a po druhé, že bude mať stabilný a konštantný rast svojej hodnoty až do konca roka. Tieto predpoklady pravdepodobne nebudú trvať dlhšie. Z týchto dôvodov sa často používa alternatívny prístup.
Vypočítajte hodnotu terminálu tak, že predpokladáte konštantnú rýchlosť rastu peňažných tokov, ktorá začína v koncovom roku. Hodnota vzorca terminálu je: CF / (r - g), kde CF je peňažný tok vytvorený nehnuteľnosťou v koncovom roku, g je konštantná ročná miera rastu peňažných tokov a r je diskontná sadzba. Napríklad, ak peňažný tok začína v roku 5 terminálu je 100 USD, diskontná sadzba je 8% a konštantná ročná miera rastu peňažných tokov je 2%, koncová hodnota je 1 666,67 USD: 100 / (0,08 - 0,02). Všimnite si, že ak predpokladáte nulovú konštantnú ročnú mieru rastu peňažných tokov (g), potom vzorca koncovej hodnoty sa zjednoduší na CF / r (peňažný tok vydelený diskontnou sadzbou).
Vypočítajte súčasnú hodnotu konečnej hodnoty, ktorá je skutočne jednorazovým budúcim peňažným tokom. Súčasná hodnota vzorca je TV / (1 + r) ^ t, kde TV je koncová hodnota v roku t a r je diskontná sadzba. Napríklad, ak je koncová hodnota 10 000 USD v roku 10 a diskontná sadzba je 4%, súčasná hodnota je 675,56 USD: 1 000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Tipy
-
Diskontná sadzba pre aktíva je zvyčajne kapitálová cena podniku (t. J. Jeho cena požičiavania peňazí).
