Program reverzných hypoték je program hypotekárneho úradu schválený Federálnym úradom pre bývanie (FHA), ktorý umožňuje seniorom, vo veku 62 rokov a starším, aby si vybrali časť časovo rozlíšeného majetku v dome. Prostriedky môžu byť použité prakticky na akýkoľvek účel, ako sú doplnkové príjmy, zlepšenie domácnosti, snovová dovolenka alebo zdravotné výdavky. Na rozdiel od bežných hypotekárnych úverov na domácnosti, dlžník nie je povinný uskutočňovať splátky na reverznej hypotéke, pokiaľ dlžník použije dom ako hlavné bydlisko. Splácanie reverznej hypotéky sa uskutočňuje vtedy, keď sa dom predá.
Požiadavky na hodnotenie reverznej hypotéky
Jednou z najčastejšie kladených otázok je, ako sa hodnota nehnuteľnosti určuje pre reverznú hypotéku V skutočnosti neexistuje veľké tajomstvo na určenie hodnoty reverznej hypotéky. Robí sa to rovnakým spôsobom ako bežná "konvenčná" domáca hypotéka.
FHA Appraiser
Výhrada je, že pretože veľká väčšina reverzných hypoték je FHA poistená, hodnotiaca práca musí vykonať odhadca schválený FHA. Pretože dom je "jediným kolaterálom" použitým na zabezpečenie reverznej hypotéky, je rozhodujúce, aby ocenenie bolo presné a odrážalo skutočnú hodnotu domu. Okrem toho, pretože reverzná hypotéka je poistená FHA, majetok musí spĺňať štandardy nehnuteľností FHA.
Čo je porovnateľné?
Hodnotiteľ schválený FHA urobí "porovnateľný". To znamená, že hodnotiteľ porovná hodnotu hodnoteného majetku s vlastnosťami (porovnateľnými), ktoré sa nedávno predali v danej oblasti. "Predaná v oblasti" je pomerne stratiť koncept, ktorý je podmienený hustotou obyvateľstva. Hodnotitelia, ktorí vykonávajú posúdenie na typickom predmestskom domove s typickou hustotou predmestí obyvateľstva, budú hľadať "porovnateľné" v okruhu 1,5 až 3 míle od domova objektu.
FHA presadzuje veľmi striktné pokyny, ktoré hodnotiteľ musí dodržiavať pri hodnotení. Dom musí byť podobný porovnateľným "predávaným" nehnuteľnostiam v oblasti, pokiaľ ide o štýl a vybavenie.
Čo je posledný predaj?
Porovnaný dom, ktorý predal, musí byť nedávny predaj. Opäť, toto je ďalší koncept straty. Robustnosť predaja bývania sa mení v závislosti od stavu ekonomiky. Keď je ekonomika pomalá, predaj bývania má tendenciu byť pomalý.
Zvyčajne sa porovnateľný dom, ktorý sa predával v oblasti, povedzme pred rokom a pol, by nebol ideálnym domom, na ktorom by sa porovnával. Avšak v pomalom hospodárstve, kde predaj nehnuteľností je pomalý, môže byť tento dom "jedinou hrou v meste." Rozhodnutie o tom, čo predstavuje nedávny predaj, je v konečnom dôsledku rozsudkom, ktorý vyzval hodnotiteľ a financovanie spoločnosti.
Splnenie usmernení FHA
Mnohí seniori sa ocitnú v chybe Catch-22, pretože majetok musí splniť minimálne štandardy FHA na získanie reverznej hypotéky. Mnoho starších domov môže potrebovať opravy, aby spĺňali požiadavky reverznej hypotéky FHA, ako sú strešné krytiny, elektrické, inštalačné alebo olovené náterové farby nad rámec schopnosti dlžníka opraviť s dostupnými vreckovými prostriedkami.
Dobrou správou je, že spoločnosť FHA uznáva potenciál týchto druhov problémov a prijala ustanovenia, ktoré umožnia vykonať opravy z výnosov z vyrovnania, zvyčajne do šiestich mesiacov po financovaní. Akékoľvek potrebné opravy na splnenie požiadaviek FHA zaznamenal hodnotiteľ v hodnotiacej správe. Odhady sú potom získané od "renomovaných" dodávateľov, aby vykonali opravy. Nakoniec, potrebné finančné prostriedky sa uchovávajú v úschove, ktoré sa čerpajú pri opravách.
